2026년 종합부동산세 납부기한은 12월 15일(화)이고, 농어촌특별세를 합친 세액이 300만 원을 넘으면 2027년 6월 15일까지 나눠 낼 수 있습니다. 그런데 지난해 고지 내역을 나눠 보면 주택분 1인당 평균은 약 315만 원, 토지분은 약 3,273만 원으로 10배 차이가 납니다(다대구 계산).
국세청은 2025년 귀속 종부세 고지서를 11월 24일부터 보냈습니다. 주택분 54만 명에게 1조 7천억 원, 토지분 11만 명에게 3조 6천억 원으로, 중복 2만 명을 빼면 모두 63만 명, 5조 3천억 원이었습니다.
종부세는 흔히 “집 가진 사람의 세금”으로 불리는데요, 세액만 놓고 보면 3분의 2가 토지분에서 나왔습니다.
2026년 귀속분 고지 인원과 세액은 11월 6일 현재 아직 발표 전입니다. 그래서 국세청 2025년 보도참고자료 원문의 세율표와 분납 규정으로 올해 일정과 세금 크기를 다시 계산했습니다.
1. 2026년 납부기간은 12월 1일부터 15일까지입니다
종부세는 국세청이 직접 계산해 고지서를 보내고, 납부기간은 해마다 12월 1일부터 15일까지입니다. 2026년 12월 15일은 화요일이라 이날이 그대로 기한입니다.
고지서 발송일은 해마다 국세청이 발표합니다. 지난해에는 11월 24일(월)부터 차례로 보냈고, 보도참고자료는 11월 26일에 나왔습니다. 올해 일정이 나오면 국세청 누리집 ‘보도자료’에서 확인할 수 있습니다.
고지 내용이 사실과 다르거나 합산배제·특례 신고를 놓쳤다면 납부기간 안에 직접 신고하고 낼 수 있습니다. 이렇게 신고하면 처음 고지된 세액은 자동으로 취소됩니다.
다만 신고한 세액이 법적 요건에 맞지 않으면 가산세가 붙습니다. 고지서의 QR코드로 홈택스 ‘과세물건 및 세액 상세내역 조회’에 들어가 어떤 물건에 얼마가 매겨졌는지 먼저 보는 것이 순서입니다.
2. 누가 내는지는 6월 1일 공시가격 합계로 정해집니다
과세기준일인 6월 1일에 사람별로 가진 주택이나 토지의 공시가격을 더해 공제액을 넘으면 냅니다. 주택은 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원을 뺍니다.
나대지·잡종지 같은 종합합산 토지는 5억 원, 상가·공장 부속토지 같은 별도합산 토지는 80억 원을 공제합니다. 일반 법인이 가진 주택은 공제액이 0원입니다.
공제하고 남은 금액에 공정시장가액비율을 곱하면 과세표준이 됩니다. 2025년 귀속분 기준으로 주택은 60%, 토지는 100%입니다.
세율은 주택 수와 과세표준에 따라 다릅니다. 2주택 이하는 과세표준 3억 원 이하 0.5%에서 94억 원 초과 2.7%까지 7단계이고, 3주택 이상은 과세표준 12억 원을 넘는 구간부터 2.0~5.0%로 높아집니다.
부부가 집 한 채를 공동명의로 가졌다면 각자 9억 원씩 공제받습니다. 특례를 신청하면 1세대 1주택자로 보고 12억 원 공제와 고령·장기보유 세액공제를 받을 수 있어, 둘 중 유리한 쪽을 고르면 됩니다.
3. 1주택자 본세는 공시가격 15억 원이면 90만 원, 30억 원이면 840만 원입니다
1세대 1주택자의 공시가격별 본세를 계산했습니다. 공시가격 15억 원이면 과세표준 1억 8천만 원에 0.5%를 곱해 90만 원입니다.
20억 원이면 과세표준 4억 8천만 원에 276만 원, 25억 원이면 540만 원, 30억 원이면 840만 원입니다. 공시가격이 2배가 될 때 세금은 9배 넘게 늘어납니다(다대구 계산).
이 숫자는 재산세와 겹치는 부분을 빼기 전, 농어촌특별세를 더하기 전 값입니다. 실제 고지액은 재산세 중복분만큼 줄고, 그 결과에 20%의 농어촌특별세가 붙습니다.
한 해에 세금이 갑자기 뛰는 것도 막아 둡니다. 올해 재산세와 종부세를 합친 금액이 지난해의 150%를 넘으면 넘는 부분은 매기지 않습니다(세부담상한).
오래 가졌거나 나이가 많으면 세금이 크게 줍니다. 보유 5년 20%, 10년 40%, 15년 50%, 나이 60세 20%, 65세 30%, 70세 40%를 더해 최대 80%까지 깎습니다. 공시가 30억 원 집도 80%를 받으면 본세가 168만 원이 됩니다.
4. 토지분은 1인당 3,273만 원, 주택분의 10배입니다
국세청이 발표한 인원과 세액을 그대로 나눴습니다. 주택분은 1조 7천억 원을 54만 명이 나눠 1인당 약 315만 원이고, 토지분은 3조 6천억 원을 11만 명이 나눠 약 3,273만 원입니다.
전체로는 5조 3천억 원을 63만 명이 나눠 1인당 약 841만 원입니다. 반올림된 발표 숫자로 계산했으니 실제 평균과는 조금 차이가 날 수 있습니다(다대구 계산).
평균은 소수의 큰 납세자가 끌어올리기 마련입니다. 토지분은 법인이 가진 상가·공장 부지 비중이 커서 1인당 금액이 크게 나왔을 겁니다. 저는 주택 한 채를 가진 개인이라면 이 평균보다 위 1주택자 계산표를 기준으로 보는 편이 맞다고 봅니다.
5. 300만 원이 넘으면 6개월 나눠 낼 수 있습니다
분납 기준은 농어촌특별세를 포함한 납부세액 300만 원 초과입니다. 300만 원 초과 600만 원 이하라면 300만 원을 넘는 금액을, 600만 원을 넘으면 세액의 50% 이하를 나중에 낼 수 있습니다.
국세청 예시로 고지세액이 400만 원이면 12월 15일까지 300만 원을 내고 100만 원은 6개월 뒤에 냅니다. 800만 원이면 400만 원 이하를 미룰 수 있습니다. 분납 기간에는 이자상당가산액이 없습니다.
2026년 귀속분이라면 분납 기한은 2027년 6월 15일(화)입니다. 종부세를 분납 신청하면 농어촌특별세도 같은 비율로 함께 분납됩니다.
분납은 저절로 되지 않습니다. 홈택스 하단 ‘세무 업무 가이드 맵’에서 ‘종합부동산세’, ‘정기고지분 분납신청’ 순서로 들어가 12월 15일까지 신청합니다. 손택스는 ‘세금관련 신청/신고’, ‘종합부동산세 관련 신청·신고’ 메뉴에 있습니다.
신청한 뒤에는 전체 고지세액에서 분납할 금액을 뺀 나머지를 고지서의 국세계좌나 가상계좌로 내면 됩니다. 나머지는 6개월 뒤 세무서가 보내는 고지서로 냅니다.
6. 고령·장기보유 1주택자는 팔 때까지 미룰 수 있습니다
1세대 1주택자 가운데 네 가지를 모두 갖추면 집을 팔거나 물려줄 때까지 주택분 종부세 납부를 미룰 수 있습니다. 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유했고, 직전 연도 총급여 7천만 원 이하이면서 종합소득금액 6천만 원 이하이고, 그해 주택분 종부세가 100만 원을 넘어야 합니다.
세액만큼 담보(부동산, 금전, 납세보증보험 등)를 내야 하고, 나중에 낼 때 이자상당가산액을 더 냅니다. 2025년 기준 이율은 연 3.1%였습니다.
신청 기한은 납부기한 3일 전까지로, 지난해에는 12월 12일이었습니다. 국세청은 지난해 신청할 수 있는 1만 3천 명에게 따로 안내문을 보냈습니다.
2026년 귀속분에서 달라질 수 있는 점도 있습니다. 2025년 10월 15일 대책으로 조정대상지역이 서울 25개 구 전체와 경기 12곳으로 넓어졌습니다. 국세청은 공고 다음 날부터 새로 사거나 등록한 민간매입임대주택은 이듬해부터 합산배제에서 빠질 수 있다고 안내했습니다.
조정대상지역 여부는 해마다 6월 1일 기준으로 판단합니다. 그래서 2025년 고지에는 영향이 없었고, 2026년 6월 1일을 기준으로 하는 올해 고지부터 적용될 수 있습니다.
12월에는 종부세 납부와 함께 연말정산 공제를 챙길 시간도 얼마 남지 않습니다. 올해 예상 세금을 미리 보는 방법은 앞서 다룬 연말정산 미리보기 글에 있습니다. 국세청을 사칭해 링크를 누르게 하는 문자는 열지 말고 홈택스에 직접 들어가 확인하는 편이 안전합니다.
본문 그래프 2점은 국세청 발표 자료와 세액계산 방식으로 다대구가 직접 계산·작성했습니다. 대표 이미지: 다대구 생성 이미지.
