공공 재개발·재건축 용적률을 법적상한의 1.3배까지 높이는 도시정비법 개정안은 11월 5일 현재 국회 본회의를 통과하지 않았습니다. 통과돼도 공공이 시행하고, 3년 안에 정비계획안을 주민공람하고, 2025년 9월 7일 전에 사업시행인가를 받거나 신청하지 않은 구역 같은 조건을 갖춰야 대상이 됩니다.
제3종 일반주거지역의 공공재개발 구역이라면 용적률 상한이 360%에서 390%로 오릅니다. 대지 1만㎡ 기준으로 지을 수 있는 연면적이 3천㎡ 늘어나는 셈입니다.
그런데 이 숫자는 아직 법이 아닙니다. 국회 의안정보시스템에서 도시정비법 대안(의안번호 2216781)의 의결 결과는 11월 5일 현재 비어 있습니다.
국토교통부 9·7 주택공급 대책 원문과 현행 조문으로 조합원과 주민이 확인할 것을 정리했습니다.
1. 아직 본회의 전입니다
이 대안은 정부안과 의원안을 묶어 2026년 2월 11일 국토교통위원장 이름으로 제안됐습니다.
국가법령정보센터에도 이 내용으로 공포된 도시정비법 개정은 없습니다. 지금 진행 중인 사업에는 현행법이 그대로 적용됩니다.
시행일도 아직 정해지지 않았습니다. 본회의 의결과 공포를 거친 뒤 부칙에 적힌 날부터 효력이 생깁니다.
2. 1.3배면 얼마나 더 지을 수 있나
법적상한 용적률은 국토계획법 시행령이 용도지역별로 정한 상한입니다. 제2종 일반주거지역 250%, 제3종 300%, 준주거지역 500%입니다.
현행 도시정비법은 공공재개발에 법적상한의 1.2배까지 허용합니다. 국토부 대책은 이를 1.3배로, 공공재건축은 1.0배에서 1.3배로 올리는 내용입니다.
제3종 일반주거지역 대지 1만㎡라면 연면적 상한이 3만 6천㎡에서 3만 9천㎡가 됩니다. 법적상한을 넘는 부분만 보면 6천㎡에서 9천㎡로 50% 늘어납니다(다대구 계산).
다만 구역별 실제 용적률은 정비계획과 심의로 정해집니다. 상한이 오른다고 모든 구역이 390%를 받는 것은 아닙니다.
3. 공공이 시행하는 구역만, 조건도 있습니다
9·7 대책 원문이 적은 적용 범위는 좁습니다. 공공이 시행하는 재개발·재건축이 대상이고, 3년 한시로 적용합니다.
- 3년 안에 정비계획안을 주민공람한 구역까지 적용합니다.
- 2025년 9월 7일 전에 사업시행인가를 받았거나 신청한 구역은 빠집니다.
- 대책 발표 당시 투기과열지구였던 곳은 빠집니다.
- LH 같은 공공기관이 조합과 공동시행하는 경우도 빠집니다.
국토부는 2025년 11월 해명에서 9월 7일 이후 새로 투기과열지구가 된 곳은 사업시행인가를 신청하면 1.3배를 받을 수 있다고 설명했습니다.
저는 조합원이라면 “1.3배”라는 숫자보다 우리 구역이 이 제외 조건에 걸리는지를 먼저 봐야 한다고 봅니다. 이미 사업시행인가를 신청한 구역은 법이 바뀌어도 대상이 아닙니다.
4. 늘어난 면적이 모두 조합원 몫은 아닙니다
현행법에서도 용적률을 더 받으면 늘어난 부분의 일부를 국민주택규모 주택으로 지어 넘겨야 합니다. 공공재개발은 늘어난 용적률의 20~70%, 공공재건축은 40~70%를 시·도 조례로 정합니다.
넘기는 주택 값은 지금은 공공건설임대 표준건축비로 쳐 줍니다. 9·7 대책은 이를 기본형건축비의 80%로 올려 사업성을 높이겠다고 밝혔습니다.
개정안에서 의무 비율이 몇 %로 정해지는지는 공식 문서로 확인되지 않았습니다. 아마 연면적이 3천㎡ 늘어도 조합이 일반분양으로 돌릴 수 있는 면적은 그보다 작을 겁니다.
분담금이 얼마나 줄어드는지에 대한 공식 추정은 없습니다. 구역마다 사업비, 분양가, 임대 비율이 달라 조합 총회 자료로 확인하는 게 정확합니다.
5. 민간 재개발·재건축은 지금 그대로입니다
민간 조합이 시행하는 사업은 현행 기준이 유지됩니다. 과밀억제권역에서는 법적상한까지 지을 수 있고, 역세권 요건을 갖추면 1.2배까지 완화됩니다.
역세권 특례를 받으면 늘어난 용적률의 75% 이하를 국민주택규모로 지어야 합니다. 9·7 대책은 민간 사업 상향에 대해 “공론화 과정을 거쳐 추진여부 결정”이라고만 적었습니다.
국토부는 정비사업 제도 개편으로 2026~2030년 수도권 23만 4천 호 착공을 지원하겠다고 밝혔습니다. 1.3배 상향만 떼어 낸 공급 물량은 공식 자료에 없습니다.
정비사업은 사업비 대출 비중이 커서 금리 영향도 받습니다. 지금 기준금리 수준은 앞서 다룬 한국은행 기준금리 글에 정리해 두었습니다.
본문 그래프는 국토계획법 시행령 용적률 상한과 국토교통부 대책 배율로 다대구가 직접 계산·작성했습니다. 대표 이미지: 다대구 생성 이미지.
