생애최초 취득세 감면을 오피스텔까지 넓히는 정부 개정안이 10월 16일 국회에 제출돼 행정안전위원회에서 심사 중입니다. 통과되면 2027년 1월 1일 이후 취득분부터 적용됩니다. 다만 오피스텔 취득세율은 4%라서, 2억 원 오피스텔은 300만 원을 감면받아도 취득세 500만 원이 남습니다.
2억 원짜리 주택을 처음 사는 40세 미만이라면 개정안대로 취득세 200만 원이 전액 감면됩니다. 같은 값의 오피스텔이면 취득세는 800만 원이고, 300만 원을 빼도 500만 원을 냅니다.
오피스텔이 감면 대상에 들어가는 건 처음입니다. 그런데 감면액보다 중요한 변화가 따로 있습니다.
행정안전부 개편안 자료와 국회에 제출된 법안 원문, 현행 지방세특례제한법 조문으로 계산해 봤습니다.
1. 아직 국회 심사 중이고, 소급하지 않습니다
정부는 지방세특례제한법 개정안(의안번호 2221925)을 2026년 10월 16일 국회에 냈습니다. 10월 19일 행정안전위원회에 회부됐고, 11월 5일 현재 국회를 통과하지 않았습니다.
법안 부칙은 2027년 1월 1일 시행이고, 시행 이후 납세의무가 생기는 경우부터 적용한다고 적었습니다. 올해 산 오피스텔은 법이 통과돼도 감면을 받지 못합니다.
정부24에서 국토교통부 오피스텔구입 자금융자 안내는 10만 436번 조회됐습니다. 오피스텔을 첫 집으로 알아보는 사람이 적지 않다는 뜻입니다.
2. 오피스텔도 주택과 같은 요건으로 감면합니다
법안은 감면 대상을 “주택등”으로 바꾸고, 주택법상 준주택 가운데 오피스텔을 더했습니다. 조건은 주택과 같습니다.
- 취득당시가액 12억 원 이하
- 매매 같은 유상거래(부담부증여 제외)
- 본인이 거주할 목적
- 본인과 배우자가 주택이나 오피스텔을 가진 적이 없을 것
감면 한도는 기본 200만 원입니다. 전용 60㎡ 이하이면서 취득당시가액 3억 원(수도권 6억 원) 이하인 소형 오피스텔은 300만 원입니다.
40세 미만은 12억 원 이하라면 주택이든 오피스텔이든 면적과 관계없이 300만 원으로 올라갑니다. 현행법에서 300만 원은 소형주택과 인구감소지역 주택에만 적용됩니다.
3. 세율이 4배라 감면이 덜 덮습니다
주택 취득세율은 6억 원 이하에서 1%입니다. 오피스텔은 지방세법상 4%가 적용되고, 개정안도 감면액을 이 4% 세액에서 뺍니다.
300만 원 한도로 취득세를 모두 지울 수 있는 값은 주택이 3억 원, 오피스텔은 7,500만 원까지입니다. 200만 원 한도라면 오피스텔은 5,000만 원까지입니다(다대구 계산).
3억 원 오피스텔은 취득세 1,200만 원에서 300만 원을 빼도 900만 원이 남습니다. 그래프는 취득세 본세만 계산했고, 지방교육세와 농어촌특별세는 따로 붙습니다.
4. 오피스텔을 사도 다음 감면이 막히지 않습니다
저는 이번 개정에서 첫 집 구매자에게 가장 쓸모 있는 부분이 감면액보다 “무주택으로 본다”는 조항이라고 봅니다.
법안은 2027년 전에 산 오피스텔을 가지고 있거나 팔았어도 주택을 소유한 적이 없는 것으로 봅니다. 지금 오피스텔에 사는 사람도 2027년 이후 첫 주택을 사면 생애최초 감면을 받을 수 있습니다.
감면을 한 번 더 받는 길도 생겼습니다. 전용 40㎡ 이하이면서 시가표준액 2억 원(수도권 4억 원) 이하인 주택이나 오피스텔을 팔았다면 다시 무주택으로 봅니다. 아파트는 빠지고, 한 번만 인정합니다.
새 집을 산 뒤 3개월 안에 작은 집을 팔아도 됩니다. 행정안전부 예시로는 40세 미만이 소형 오피스텔(40㎡·2억 원)과 주택(85㎡·6억 원)을 차례로 사면 300만 원씩 모두 600만 원을 감면받습니다. 40세 이상이면 200만 원씩 400만 원입니다.
5. 감면받은 뒤 3년은 지켜야 합니다
현행 조문에는 추징 규정이 있습니다. 취득일부터 3년 안에 팔거나 증여하거나 다른 용도로 쓰면 감면액을 다시 걷고, 임대도 다른 용도에 들어갑니다.
둘이 함께 사도 감면 총액은 한도를 넘지 못합니다. 생애최초 감면 기한은 2028년 12월 31일이고, 이번 법안도 이 날짜는 바꾸지 않았습니다.
아마 올해 말 오피스텔 계약을 앞둔 사람이 가장 헷갈릴 겁니다. 법이 통과되면 취득 시점이 2027년 1월 1일 전인지 뒤인지에 따라 감면 여부가 갈립니다.
집을 산 뒤 매년 내는 보유세는 앞서 다룬 종합부동산세 고지·납부 글에 정리해 두었습니다.
본문 그래프는 지방세법 세율과 개정안 감면 한도로 다대구가 직접 계산·작성했습니다. 대표 이미지: 다대구 생성 이미지.
