11월 13일부터 전세사기 피해자는 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 차액을 받을 수 있습니다. 그런데 정부가 예산을 잡으며 본 대상은 약 4,800명, 누적 피해자 4만 1,559명의 11.5%입니다.
전세사기 피해자 최소보장제가 11월 13일 시행됩니다. 경매·공매로 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1보다 적으면 그 부족분을 나라가 채워 주는 제도입니다.
보증금 1억 5천만 원에 3천만 원만 돌려받은 피해자라면 2천만 원을 더 받아 5천만 원을 맞추는데요. 법률·시행령·시행규칙 원문과 국토교통부 피해자 결정 통계로 누가, 얼마를 받는지 다시 계산해 봤습니다. 11월 6일 기준입니다.
1. 11월 13일 시행은 그대로이고, 이미 결정된 피해자도 대상입니다
근거는 5월 12일 공포된 전세사기피해자법 개정(법률 제21634호)입니다. 최소보장 조문은 공포 6개월 뒤인 11월 13일부터 시행됩니다. 세부 기준을 담은 시행령과 시행규칙도 10월 13일 공포돼 같은 날 시행됩니다.
11월 6일까지 시행일을 미루거나 바꾼다는 발표는 없습니다. 지급·정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 맡습니다.
이미 피해자로 결정된 사람도 신청할 수 있습니다. 부칙은 이들의 지원 신청기간 3년을 결정일이 아니라 11월 13일부터 세도록 했습니다. 예전에 결정을 받았어도 기한이 지났을까 걱정할 필요는 없습니다.
2. 받는 돈은 ‘보증금의 3분의 1’에서 돌려받은 돈을 뺀 금액입니다
최소지원금은 최소보장금(보증금의 3분의 1)에서 이미 받은 돈을 빼고 계산합니다. 빼는 돈은 경매 배당·공매 배분액, 임대인에게서 돌려받은 돈, 그리고 경매차익과 임대료 지원액입니다(시행령 제4조의4).
보증금과 회수율을 바꿔 가며 최소지원금을 계산해 봤습니다. 보증금 1억 5천만 원에 20%를 돌려받은 칸이 국토부가 든 예시(2천만 원)와 같습니다.
회수율이 10%p 오를 때마다 지원금은 보증금의 10%만큼 줄어듭니다. 결국 회수액과 지원금을 더한 금액은 누구에게나 보증금의 3분의 1로 같습니다(다대구 계산).
보증금 2억 원에 한 푼도 못 받은 피해자는 6,667만 원을 받습니다. 같은 2억 원이라도 30%를 돌려받았다면 667만 원이고, 3분의 1 이상 돌려받았다면 0원입니다.
신탁사기처럼 권한 없는 사람과 계약한 피해자는 경매·공매가 끝나기 전에 선지급금을 먼저 받을 수 있습니다. 나중에 돈이 더 회수되면 정산합니다. 국토부 예시로는 보증금 1억 5천만 원, 임대료 지원 1천만 원인 경우 4천만 원을 먼저 받습니다.
3. 피해자 85.5%는 보증금 2억 원 이하입니다
국토부가 10월 12일 발표한 피해자 결정 통계(9월 30일 기준)를 보증금 구간별로 다시 정리했습니다. 가결된 4만 1,559건 가운데 1억 원 이하가 42.02%, 1억~2억 원이 43.49%입니다.
보증금 1억 원 이하 피해자의 최소보장금은 많아야 3,333만 원입니다. 2억 원 이하까지 넓혀도 6,667만 원이 상한입니다. 구간 안에 고르게 퍼져 있다고 보고 중앙값을 추정하면 보증금은 약 1억 1,835만 원, 최소보장금은 약 3,945만 원입니다(다대구 추정).
피해자의 75.89%는 40세 미만이고, 피해주택은 다세대가 28.3%로 가장 많고 오피스텔(21.0%), 다가구(18.8%)가 뒤를 잇습니다. 빌라 건축 기준이 어떻게 바뀌는지는 앞서 다룬 11월 3일 국무회의 의결 글에서 계산했습니다.
4. 정부가 본 대상은 4,800명, 피해자의 11.5%입니다
최소지원금 예산은 2026년 제1회 추가경정예산에 279억 원으로 잡혔다고 보도됐습니다(289억 원으로 쓴 보도도 있음). 정부가 추산한 대상은 약 4,800명입니다. 279억 원을 4,800명으로 나누면 한 사람당 평균 약 581만 원입니다(다대구 계산).
누적 피해자 4만 1,559명 가운데 11.5%만 대상으로 본 것인데요. 피해주택을 직접 사들인 약 4,000명은 신청할 수 없고, 이미 3분의 1 넘게 돌려받은 사람도 받을 돈이 없습니다. 경·공매가 아직 끝나지 않아 신청 시점이 오지 않은 사람도 많습니다.
법 원문을 보면 따로 빠지는 사람도 있습니다. 최소보장 대상에서 대한민국 국적이 없는 사람은 빠지는데, 9월 말까지 피해자로 결정된 외국인은 556명(1.3%)입니다.
저는 이 제도가 “모든 피해자에게 3분의 1″이라기보다 “거의 못 돌려받은 사람의 바닥”에 가깝다고 봅니다. 평균 지원액 581만 원은 보증금 중앙값 추정치 1억 1,835만 원의 5% 수준입니다. 이미 일부를 돌려받은 사람에게는 차액만 채워 주도록 설계됐기 때문입니다.
5. 피해자 단체 발언 15건 중 10건은 ‘3분의 1로는 부족’이었습니다
제도 논의 과정에서 나온 피해자 단체·당사자·시민단체 발언을 문서 6건에서 모아 유형별로 세어 봤습니다. 15건 가운데 8건은 보증금의 절반은 보장해야 한다는 요구였고, 2건은 33%면 지원 대신 개인회생을 택하겠다는 내용이었습니다(다대구 집계).
법안 원안은 보증금의 2분의 1이었다가 재정 부담 때문에 3분의 1로 내려갔습니다. 전국 피해자 대책위가 3월 피해자 524명에게 물은 설문에서는 보장 비율이 33%일 때 최소보장을 고르겠다는 응답이 44.3%였고, 50%일 때는 84.0%였습니다. 개인회생을 고르겠다는 응답은 25.0%에서 6.7%로 줄었습니다.
반기는 목소리도 있었습니다. 한 피해자 대책위원장은 최우선변제금조차 못 건진 사람들에게 다시 살아갈 출발선이 생겼다고 말했습니다. 외국인 피해자 제외와 특별법 기한이 끝난 뒤의 공백을 지적한 발언도 각각 나왔습니다.
아마 피해자 상당수는 최소지원금과 개인회생, 공공임대 거주를 놓고 계산기를 두드리게 될 겁니다. 아래 조건 때문에 어느 쪽이 유리한지는 사람마다 다릅니다.
6. 신청 전에 꼭 확인할 것
신청은 LH에 신청서와 서류를 내는 방식입니다. 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 신분증, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표·배분계산서 등이 필요하고, 아프거나 해외에 있으면 대리 신청도 됩니다. LH 접수 창구와 온라인 경로는 11월 6일 현재 따로 공지되지 않았습니다.
신청 시점은 상황마다 다릅니다. LH에 피해주택 매입을 요청했다면 경매차익 산정 뒤, 그렇지 않다면 배당·배분이 끝난 뒤입니다. LH는 90일 안에 결정하고, 결과에 이의가 있으면 통지받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있습니다.
가장 조심할 조건은 공공임대입니다. 법 제25조의9 제3항은 최소지원금을 받으면 같은 법 제25조~제25조의3에 따른 공공임대주택 지원을 받을 수 없다고 정했습니다. LH 매입주택에 계속 살 계획이라면 신청 전에 LH에 거주 지원이 어떻게 되는지부터 물어보는 편이 안전합니다.
11월 13일 이후 경매가 시작되는 집이라면 배당요구를 꼭 해야 합니다. 하지 않으면 최소지원금을 신청할 자격을 잃습니다. 받은 뒤 보증금을 더 돌려받으면 신고하고 반납해야 하고, 어기면 3천만 원 이하 과태료 대상입니다.
흔히 쓰는 방법으로는 배당표와 경매차익 통지서를 미리 떼어 두고 위 식으로 내 금액을 먼저 계산해 보는 것이 있습니다. 상담은 전세피해지원센터(1533-8119)와 HUG 경·공매지원센터(1588-1663)에서 받을 수 있습니다.
출처: 국가법령정보센터 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법, 국토교통부 전세사기특별법 시행령 개정안 국무회의 의결 (2026.10.6), 국토교통부 9월 전세사기피해지원위원회 결과 (2026.10.12), 아시아경제 (최소보장 예산·대상, 2026.4.12), 아이뉴스24 (2026.5.10), 경향신문 (2026.4.24), 참여연대 성명 (2026.3.17), 참여연대·전국대책위 기자회견과 피해자 설문 (2026.3.23), 주간경향 (2025.8.25) (2026년 11월 6일 확인)
본문 그래프 2점은 전세사기피해자법 시행령의 산정식과 국토교통부 피해자 결정 통계로 다대구가 직접 계산·작성했습니다. 보증금 중앙값은 구간 안 균등 분포를 가정한 추정치이고, 발언 유형 집계는 위 문서 6건을 다대구가 읽고 센 것입니다. 대표 이미지: 다대구 생성 이미지.
