전세사기 피해자가 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면, 그 차액을 나라가 채워 주는 최소보장제가 11월 13일부터 시행돼요. 신탁사기 등 피해자는 경·공매가 끝나기 전에 먼저 받을 수 있어요.
국토교통부는 10월 6일 국무회의에서 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 개정안이 의결됐다고 밝혔어요. 상위법인 전세사기특별법은 2026년 5월 12일 공포됐고, 11월 13일 시행돼요. 개정 시행령과 시행규칙도 같은 날부터 효력이 생겨요.
2026년 11월 3일 기준으로 최소보장제가 무엇인지, 얼마를 받을 수 있는지, 언제 어떻게 신청하는지를 정리해 볼게요. 시행까지 열흘 정도 남은 만큼 피해자와 가족이 미리 알아 두면 좋은 내용이에요.
최소보장제는 어떤 제도이고 얼마를 받나요
최소보장제는 피해주택의 경·공매가 끝난 뒤 회수한 금액이 임차보증금의 3분의 1보다 적을 때 쓰는 제도예요. 부족한 만큼을 최소지원금으로 지급해요.
최소지원금은 보증금의 3분의 1인 최소보장금에서 이미 받은 돈을 빼고 계산해요. 빼는 돈은 대항력이나 우선변제권으로 받은 금액, 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액, 경매차익, 임대료 지원액이에요. 경매차익은 공공주택사업자가 피해주택을 살 때 생기는 감정가와 낙찰가의 차이를 말해요.
얼마를 받는지는 국토교통부가 든 예시로 보면 이해가 쉬워요. 보증금이 1억 5천만 원이고, 경매 배당으로 2천만 원, 경매차익으로 1천만 원을 받은 경우예요.
| 구분 | 현행 | 개정 후 |
|---|---|---|
| 보증금 | 1억 5천만 원 | 1억 5천만 원 |
| 기존 회수액(배당+경매차익) | 3천만 원 | 3천만 원 |
| 최소지원금 | 없음 | 2천만 원 |
| 총 회수액 | 3천만 원 | 5천만 원 |
보증금의 3분의 1은 5천만 원이에요. 여기서 기존 회수액 3천만 원을 뺀 2천만 원을 더 받게 돼요. 결과적으로 최소 5천만 원은 돌려받는 구조예요.
선지급·후정산은 누구에게 해당하나요
신탁사기 등으로 정상적인 임대차계약을 맺지 못한 무권계약 피해자가 대상이에요. 이분들은 경·공매가 끝나기 전에 선지급금을 먼저 받을 수 있어요. 나중에 돈이 더 회수되면 그만큼 반영해 정산해요.
선지급금은 최소보장금에서 보증금반환채권 변제액과 이미 받은 임대료 지원액 등을 빼고 계산해요. 예를 들어 보증금 1억 5천만 원에 임대료 지원을 1천만 원 받았다면 4천만 원을 먼저 받는 식이에요.
신청은 언제, 어떻게 하나요
- 신청 대상은 전세사기 피해자 결정을 받은 임차인이에요.
- 지급과 정산은 한국토지주택공사(LH)가 맡아요.
- LH에 피해주택 매입을 요청했다면 경매차익 산정이 끝난 뒤, 그렇지 않다면 처분 절차가 끝난 뒤 최소지원금을 신청해요.
- 선지급금은 LH 매입이나 처분 절차가 끝나기 전에 신청해요.
- LH는 신청일부터 90일 안에 지급 여부와 금액을 정해요. 필요하면 한 번, 30일까지 늘릴 수 있어요.
- 결정에 이의가 있으면 통지받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있어요.
정리하면 순서는 이래요. 먼저 피해자 결정을 받아요. 다음으로 내 집이 매입 요청 대상인지, 처분 절차가 어디까지 왔는지 확인해요. 그다음 LH에 서류를 내고 결과 통지를 기다리면 돼요.
신청할 때는 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록초본, 등기사항증명서, 배당표 등이 필요해요. 아프거나 해외에 있으면 대리 신청도 할 수 있어요.
함께 바뀌는 지원 내용
이번 시행령에는 최소보장제 말고도 피해주택 매입과 피해자 자립을 돕는 내용이 들어 있어요.
- 공공주택사업자가 경·공매로 피해주택을 사면서, 그 집에 사는 피해자가 아닌 임차인의 보증금 반환 채무까지 넘겨받으면 그 비용을 주택 취득비용에 넣을 수 있어요. 매입이 더 쉬워지도록 한 조치예요.
- 피해자 등이 세운 협동조합이 발행주식의 50% 이상을 가진 부동산투자회사(리츠)에는 지방정부가 행정·재정 지원을 할 수 있어요.
- 국토교통부 장관은 임대인의 이름, 주민등록번호, 사용 목적 등을 적어 신용정보집중기관에 대출 현황과 연체 내용을 요청할 수 있어요.
국토교통부는 제도가 문제없이 시작되도록 시스템을 갖추고 피해자 안내를 준비하겠다고 밝혔어요.
생활에 무엇이 달라지나요
가장 큰 변화는 바닥이 생긴다는 점이에요. 지금까지는 경매 결과에 따라 회수액이 크게 엇갈렸어요. 앞으로는 피해자로 결정되면 보증금의 3분의 1은 확보할 수 있어요. 국토교통부 백승록 피해지원총괄과장은 주거 안정과 피해 회복에 실질적인 도움이 될 것이라고 말했어요.
주의할 점도 있어요. 지원금을 받은 뒤 보증금을 추가로 돌려받으면 신고하고 반납해야 해요. 기한 안에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3천만 원의 과태료가 붙어요. 피해자 결정을 아직 받지 않았다면 결정부터 받아야 신청할 수 있다는 점도 기억해 두세요.
자주 묻는 질문
Q. 언제부터 신청할 수 있나요?
A. 개정 특별법과 시행령은 11월 13일부터 시행돼요. 신청 시점은 매입 요청 여부와 처분 절차 진행 상황에 따라 달라요.
Q. 누가 돈을 지급하나요?
A. 한국토지주택공사(LH)가 최소지원금과 선지급금의 지급과 정산을 맡아요.
Q. 받은 뒤에 보증금을 더 돌려받으면요?
A. 신고하고 반납해야 해요. 기한 안에 반납하지 않으면 최대 3천만 원의 과태료가 부과될 수 있어요.
출처: 정책브리핑 제43회 국무회의 · 파이낸셜뉴스 · SBS Biz · 데일리안 (2026년 11월 3일 확인)
